Несколько лет назад я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.
За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.
Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила им ипотеку. Теперь я плачу 9,75%, это сэкономит мне 2 700 000 ₽. Расскажу, как у меня это получилось.
При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».
Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку
- Найти подходящий банк.
- Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита.
- Собрать документы и одобрить недвижимость.
- Погасить предыдущий долг деньгами нового банка.
- Снять и наложить обременение на квартиру.
Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев или даже быстрее можно будет платить меньше.
Найти подходящий банк
У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.
Чтобы проще сравнивать предложения, можно пользоваться агрегаторами, например «Банки-ру» или «Сравни-ру». Они собирают информацию с банковских сайтов и фильтруют их предложения по заданным параметрам.
Чтобы привлечь клиентов, часто банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». В жизни оказалось, что кредит по минимальной ставке дают тем, кто внес высокий первоначальный взнос — от 30—50%, использует дополнительные услуги банка, например электронную регистрацию сделки, получает зарплату на карту этого же банка, а еще сможет провести сделку в течение 30 дней после того, как банк одобрит рефинансирование. Я не соответствовала этим требованиям, и супервыгодную ставку мне не дали.
Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.
Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой о доходах и суммах налогов физического лица — бывшей 2-НДФЛ — и застраховать жизнь, а взамен я могла рефинансировать ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.
Подать заявку
Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Так банк знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.
Правильно заполненная заявка — это 50% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.
В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или реструктуризация, мне могли отказать.
Банк попросил прислать копии документов для проверки:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- Заверенную копию трудовой книжки. Также подойдет форма СТД-ПФР. А если трудовая книжка электронная — это единственный вариант.
- Справку о налогах и суммах дохода физического лица.
- Кредитный договор со старым банком.
- График платежей из старого банка.
- Справку об остатке долга по кредиту.
Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.
Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.
Собрать документы на недвижимость
Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.
Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность, потому что теперь я собственник квартиры.
Чтобы доказать стоимость квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которая была в списке аккредитованных. Такой перечень обычно есть у каждого банка. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 ₽. Отчет готовили два дня.
Пока готовили отчет, я собрала остальные документы, которые нужно было предоставить в новый банк:
- Договор купли-продажи квартиры.
- Выписку из ЕРГН или свидетельство о собственности — его выдавали до 2016 года.
- Технический паспорт.
- Договор страхования и квитанцию об уплате страховой премии.
- Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
Но не все банки требуют подобный список — например, иногда можно обойтись без технического паспорта. Это лучше уточнять заранее.
Обычно при рефинансировании ипотеки предстоят такие расходы:
- Срочные проценты. Сумма задолженности формируется из суммы основного долга и срочных процентов на дату погашения — при рефинансировании их уплачивает не каждый новый банк, иногда это ложится на плечи заемщика.
- Оценка квартиры. Новый банк обычно просит подготовить новый отчет.
- Оплата страховки. Ее придется оформлять по требованиям нового банка и подбирать компанию из его списка.
Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру была дома, а недостающие мне выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.
Закрыть долг перед старым банком
Проверив квартиру, новый банк приготовился закрыть долг у старого, чтобы перевести залог к себе. На этом этапе происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк гасит долг перед прежним.
Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу досрочно закрыть ипотеку, и уточнила задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.
Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке — те самые срочные проценты, о которых я говорила выше. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 ₽ пришлось доплатить самой.
Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 ₽ процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.
Снять и наложить обременение
При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.
Мне нужно было переоформить залог квартиры со старого банка на новый. В прежний банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств, потому что у меня была бумажная закладная. Сейчас многие банки переходят на электронный вариант документа, в этом случае банк сам подает заявление в Росреестр на снятие обременения.
Пока новый банк не оформит закладную в свою пользу и не зарегистрирует ее в Росреестре, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Так, многие банки повышают ставку на 2—4 процентных пункта. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели. Точные сроки обычно указаны в кредитном договоре.
Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ, показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 ₽ — при рефинансировании она равна 1000 ₽: половину платит заемщик, вторую часть — кредитор. Через неделю квартира перешла в залог новому банку.
Как изменились условия по кредиту
Я рефинансировала ипотеку за два месяца. Если не считать плановых ежемесячных платежей и платы за страховку, на оформление документов я потратила 7250 ₽: это оценка квартиры, уплата госпошлины в МФЦ, разница между запрашиваемой суммой и суммой, необходимой для досрочного погашения, процентов. По сравнению с выгодой, которую я получаю от рефинансирования, это копейки.
Экономия от рефинансирования моей ипотеки
До | После | Экономия | |
---|---|---|---|
Сумма кредита | 2 175 000 ₽ | 2 155 625 ₽ | |
Процентная ставка | 14,75% | 9,75% | |
Окончание выплат | 03.08.2040 | 30.06.2037 | |
Ежемесячный платеж | 27 436,86 ₽ | 20 502 ₽ | 6934,86 ₽ |
Проценты по кредиту | 5 421 545 ₽ | 2 722 428 ₽ | 2 699 117 ₽ |
Запомнить
- Выбирайте банк исходя из ваших целей: процентная ставка, срок кредитования, условия частичного досрочного погашения.
- Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку и одобрил рефинансирование.
- Подсчитайте расходы на оформление сделки. Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.
- Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
- Возьмите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.