Знакомые обратились ко мне за помощью: в их доме резко выросла квартплата.
Тарифы на содержание общедомового имущества увеличились на 32%, на текущий ремонт — на 70%. Они не хотели переплачивать, но не знали, законно ли такое повышение и как его отменить.
Я долгое время работала экономистом в теплоснабжающей организации и на электростанции. Знала все про тарифы на горячую воду, отопление и электроэнергию. А вот с тарифами на ремонт и содержание общедомового имущества я не работала, но мне захотелось разобраться и помочь.
Жильцы рассказали, что председатель совета дома ходила по квартирам и просила расписаться за повышение квартплаты. Одним она обещала детскую площадку, другим говорила, что все дорожает из-за инфляции. Многие соседи сказали, что к ним вообще никто не приходил.
Но нельзя просто так собрать подписи самых доверчивых жильцов и увеличить тарифы. Такие решения принимают собственники на общем собрании. По факту его не было. Я стала разбираться, как повышение платы оформлено по документам. В итоге нашла нарушения и помогла жильцам оспорить рост тарифов в суде. Расскажу, как все было.
Из чего вообще состоит платеж за квартиру
Сначала немного теории. Владельцы квартир, долей в них и комнат обязаны платить квартплату. Она состоит из трех частей: платы за коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт и платы за содержание жилого помещения.
Плата за коммунальные услуги. Жильцы платят за горячую и холодную воду, газ, электричество и вывоз мусора — это все коммунальные услуги. Тарифы на коммунальные услуги утверждают региональные власти, поэтому управляющие компании и собственники квартир не вправе их повышать или понижать.
Взнос на капитальный ремонт. Дом нужно время от времени ремонтировать: чинить крышу, фасад, устанавливать новые лифты вместо старых, менять коммуникации — водопроводные трубы, канализацию, электропроводку, систему газоснабжения. Собственники квартир должны каждый месяц перечислять взносы на капремонт. Минимальный размер взноса устанавливают региональные власти, собственники могут увеличить его — но только на общем собрании дома.
По умолчанию взносы на капремонт хранятся на счете регионального оператора — компании, которая организует ремонт домов. Региональный оператор собирает взносы в единый фонд, где перемешаны деньги от разных домов. Когда какой-то дом необходимо отремонтировать, региональный оператор достает нужную сумму из общего котла.
Собственники вправе собраться и решить, что они будут хранить деньги на специальном счете в банке. И пойдут эти средства только на ремонт их дома, а не каких-то еще. В таком случае управляющая компания может получить доступ к этим взносам, только если собственники выберут ее владельцем спецсчета. УК может даже добиться повышения платы за капремонт, если убедит собственников проголосовать за такое решение.
Плата за содержание жилого помещения. Собственник квартиры владеет еще и частью общего имущества в доме. Ему как бы принадлежит кусочек подъезда, детской площадки, автомобильной стоянки, крыши, лифта, чердака. УК ремонтирует и обслуживает это имущество и за это берет деньги.
Собственники платят управляющей компании:
- За услуги по управлению домом.
- За содержание и текущий ремонт общего имущества.
- За коммунальные ресурсы — воду, электричество, газ — которые нужны для общего имущества.
Моим знакомым повысили именно плату за содержание жилого помещения. За квартиру площадью в 44 м² нужно было дополнительно платить по 422 Р каждый месяц — за год это более 5000 Р. А еще в квитанции внезапно появилась новая «услуга»: вознаграждение председателю совета дома — почти по 1,5 Р с каждого квадратного метра.
Теперь расскажу, кто и как устанавливает плату за содержание жилого помещения.
Как формируются тарифы
Управляющая компания не вправе просто взять и повысить плату за содержание жилого помещения. Ее размер определяют собственники на общем собрании, но с учетом предложений от УК.
А пока они не определятся с размером платежей, будут действовать тарифы от местных властей. Эти тарифы можно посмотреть на сайте администрации города или в правовых системах вроде «Гаранта» и «Консультанта». Например, в 2020 году тариф за содержание жилого помещения со всеми удобствами в Москве — 30,49 Р за 1 м², в Смоленске — 18,93 Р за 1 м², в Нижнем Новгороде — 36 Р за 1 м².
Тарифы, которые собственники установят на общем собрании, могут быть выше или ниже тарифов местных властей. Главное, чтобы денег хватало на содержание общего имущества. Если собственники не прислушаются к предложению управляющей компании и установят очень низкую плату, то УК может оспорить это решение в суде.
Свои предложения по тарифам управляющая компания размещает на досках объявлений заранее — за 30 дней до собрания. В таком предложении нельзя просто написать: «А давайте повысим плату в два раза». Повышение тарифов нужно обосновать — почему именно столько, а не меньше или больше.
Чтобы подкрепить свое предложение доказательствами, УК готовит смету и указывает, какие работы будут проводиться, как часто и сколько это будет стоить. Смету размещают вместе с предложением о новых тарифах.
Мы спросили других жильцов дома, видели ли они предложения от УК на информационных досках. Никто ничего не видел.
Советую внимательно читать квитанции, которые приносит управляющая компания. Иначе легко пропустить повышение платы за содержание жилого помещения или взносов на капремонт. Уточните, какие тарифы установлены в вашем городе. Если государственные тарифы меньше значений в квитанциях, значит, было собрание собственников, где решили повысить плату. Если вы о нем не слышали, это странно — есть повод разобраться.
Это квитанция за услуги ЖКХ. С первой строки — «содержание общего имущества в многоквартирном доме» — и до «электроэнергии на содержание общего имущества» идет плата за содержание жилого помещения. Дальше — коммунальные платежи. Последняя строка — взносы на капремонт
Как проходит собрание собственников
Провести собрание собственников жилья очень сложно. В Т—Ж подробно рассказывали об этом процессе аж в трех статьях:
- Общее собрание собственников: готовим документы
- Как провести общее собрание собственников
- Как заставить УК работать
В этой статье расскажу о собраниях кратко. Чтобы провести общее собрание собственников, нужен инициатор — тот, кто его собирает. Инициатором может быть только собственник помещения в доме или управляющая компания, которая обслуживает дом.
Уведомление. Инициатор должен уведомить всех собственников о собрании не позднее, чем за 10 дней до его начала. Вот как он может направить уведомления:
- Прислать заказными письмами по почте.
- Вручить каждому лично в руки под подпись.
- Разместить на доске объявлений, если на предыдущих собраниях собственники одобрили такой способ извещения.
В уведомлении должна быть повестка дня — список вопросов для обсуждения на собрании. Нельзя принимать решения по вопросам, которых не было в повестке. И менять повестку по ходу собрания тоже не положено.
Участники. В собрании обязательно участвуют:
- Председатель — тот, кто ведет его.
- Секретарь — все записывает и фиксирует.
- Счетная комиссия — люди, которые считают результаты голосования.
Эти роли могут исполнять разные люди или один и тот же человек, которого выбрали участники собрания. Например, когда никто не хочет быть председателем, секретарем и счетоводом, все функции берет на себя инициатор.
Кворум. Чтобы собрание могло принимать какие-то решения, должен быть кворум. Кворум — это то, сколько собственников должно посетить собрание, чтобы оно считалось правомочным. Например, в доме 500 квартир, а пришел только хозяин небольшой однушки. Он не вправе решать за всех.
Кворум определяется не по количеству людей, а по площади помещений, которая им принадлежит. Чем больше квартира у собственника, тем больше у него голосов.
Секретарь собрания в протоколе должен переписать всех, кто пришел, и подсчитать, сколько у них квадратных метров всего в собственности. Для собраний, где утверждаются тарифы, кворум — 50%.
Если оказалось, что у участников собрания меньше половины от общей площади помещений в доме, то кворума не было. Решения такого собрания будут ничтожны.
Голосование. Решения принимаются голосованием: участникам раздают бюллетени, где напротив каждого вопроса нужно поставить «за», «против» или «воздержался» и расписаться.
Решения по изменению платы на содержание жилого помещения принимают большинством голосов участников собрания. Если решение связано с повышением взносов на капремонт, то нужно не менее ⅔ от числа голосов всех собственников в доме.
Протокол. По итогам собрания секретарь составляет протокол, а председатель его подписывает. В этом документе указывается:
- Кто присутствовал.
- Был ли кворум.
- Какие вопросы обсуждали.
- Кто выступал.
- Как проголосовали.
- Какие решения приняли в итоге.
Инициатор собрания в течение 10 дней после окончания голосования передает протокол управляющей компании, а она пересылает его в Госжилинспекцию. Это государственный орган, который контролирует соблюдение законов в сфере ЖКХ.
К протоколу прилагаются:
- Реестр всех собственников в доме.
- Текст уведомления о собрании, а также доказательства вручения этих уведомлений собственникам.
- Список участников собрания.
- Если какие-то собственники прислали вместо себя представителей, то копии доверенностей.
- Копии документов, которые рассматривали участники собрания. Например, смету предстоящих работ и предложение от УК с обоснованием роста тарифов.
- Бюллетени с результатами голосования.
Как оспорить повышение тарифов
Для начала надо понять, было ли собрание собственников. Если было, должен остаться протокол. Если же управляющая компания изменила тарифы без решения собственников, нужно жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру.
Мы нашли протокол собрания собственников, внимательно изучили и обнаружили нарушения. Оказалось, что по документам собрание было, а по факту — нет.
Отменить решение собрания собственников можно только через суд. Я расскажу по шагам, как мы действовали.
ШАГ 1
Найти протокол общего собрания собственников
Управляющая компания должна была разместить протокол собрания в системе ГИС ЖКХ, но его там не было. Один из жильцов отправил в УК письмо с требованием выложить протокол в систему, но ему не ответили.
Мы не сдались и написали обращение в Госжилинспекцию — УК должна была отправить туда протокол собрания. Можно подать обращение через интернет, отдать лично или отправить почтой в местное подразделение жилищной инспекции. В письме мы указали, что очень хотим ознакомиться с документами по собранию, но в ГИС ЖКХ их нет.
Через месяц Госжилинспекция письменно ответила, что УК действительно передала им протокол. Тогда мы пришли в инспекцию и попросили показать нам документы. Посмотреть разрешили, но делать копии для нас не стали — такой обязанности у них нет. Одновременно Госжилинспекция отругала управляющую компанию за то, что она не выкладывает документы куда положено. Это подействовало: через две недели протокол все-таки появился в ГИС ЖКХ, и мы смогли его скачать.
ШАГ 2
Проверить протокол на нарушения
Мы изучили протокол и поняли, что у нас есть шансы оспорить решение собрания. Вот на что мы обращали внимание при проверке.
Уведомление собственников о собрании. К протоколу прилагался реестр уведомлений. Там были подписи менее половины собственников, причем без указания даты уведомления. А ведь были люди, которые пропустили собрание, потому что не знали о нем. Их голоса могли изменить ход голосования — это серьезный аргумент, который мы потом использовали в суде.
Предложение от управляющей компании. В документах не было объяснений, почему необходимо резко повысить тарифы. Управляющая компания должна сделать предложение собственникам и обосновать увеличение платы за содержание жилого помещения. Но никто не видел никаких смет и тарифных предложений. В протоколе была только ссылка на приложение с перечнем работ, а само приложение отсутствовало.
Необоснованные вознаграждения. Судя по протоколу собрания, собственники были в тот день невероятно щедры. Они не только согласились повысить плату за текущий ремонт и содержание, но и назначили вознаграждение председателю совета дома.
Так можно, если указать, при каких условиях и за что именно председатель будет получать деньги. Мы прочитали протокол и ничего такого не нашли. Председатель получала вознаграждение просто за то, что она есть.
Формулировки вопросов. Люди голосовали непонятно за что: вопрос о тарифах в повестке дня и в бюллетенях был сформулирован крайне размыто. Например, предлагалось «установить экономически обоснованные тарифы» — без указания конкретных сумм. А вот уже в протоколе внезапно появились точные размеры.
Формулировки в повестке дня должны быть однозначными. Если вопросы можно трактовать по-разному — они составлены неправильно.
Важно, чтобы вопросы в бюллетенях, повестке дня и протоколе совпадали. А если на собрании начали обсуждать какую-то тему, которой не было в повестке, это нарушение.
Оформление протокола. Наш протокол был оформлен с нарушениями: так, в нем не было даже подписи председателя собрания. Кроме того, к протоколу обязательно прилагается реестр собственников, но он почему-то тоже отсутствовал.
Это бюллетень для голосования. Обратите внимание на третий вопрос, где как раз и решалось, быть ли повышению платы за содержание жилого помещения. Формулировка очень пространная, вопрос даже не влез в ячейку и толком не читается
ШАГ 3
Проверить, был ли кворум
В протоколе указано, что кворум был. Мы решили перепроверить правильность расчетов. Для этого нужно:
- Узнать общую площадь жилых и коммерческих помещений в доме.
- Подсчитать, какая площадь в собственности у тех, кто посетил собрание.
- Разделить площадь помещений участников собрания на общую.
- Результат умножить на 100%.
Если получится меньше 50%, то кворума не было, и собрание не вправе ничего решать.
Как узнать общую площадь помещений в доме. Эту информацию можно получить в системе ГИС ЖКХ. Чтобы зайти в нее, нужна подтвержденная учетная запись на портале госуслуг.
На сайте ГИС ЖКХ нужно зайти в меню «Реестры» и выбрать «Реестр объектов жилого фонда»
Появится форма, где нужно ввести адрес дома. Заполните ее и нажмите кнопку «Найти»
Система покажет информацию о доме. Например, вы узнали, что в доме есть 96 жилых помещений и 2 нежилых. Теперь нажмите на ссылку «Электронный паспорт дома»
Как узнать, какая площадь принадлежит участникам собрания. Для этого понадобится реестр собственников — его можно составить самостоятельно через Росреестр. Мы проверяли не все помещения в доме, а только те, что принадлежат участникам собрания. Этого достаточно, чтобы подсчитать кворум. Номера квартир посмотрели в бюллетене для голосования, который шел к протоколу.
На этом этапе иногда выясняется, что некоторые участники собрания вообще не должны были голосовать, потому что они — не собственники квартир. Например, когда по информации из Росреестра хозяин квартиры — Петров, а вместо него проголосовала Иванова, причем без доверенности. Такие голоса исключаются из расчета кворума.
Есть недорогой способ получить информацию о помещениях и собственниках — не дороже 4,6 Р за один запрос. Сначала нужно зарегистрироваться на сайте Росреестра и купить пакет запросов.
На сайте Росреестра перейдите в «Личный кабинет», это можно сделать, если у вас уже есть подтвержденная запись на сайте госуслуг
В личном кабинете перейдите по ссылке «Мои ключи»
Система предложит сформировать ключ доступа к сервису — соглашайтесь. Ключ доступа нужно сохранить куда-нибудь, он пригодится
Теперь зайдите в раздел «Мой баланс», нажмите на ссылку «Предоставление сведений ЕГРН», потом на кнопку «Внести оплату»
Теперь, когда у вас есть пакет запросов, можно получать информацию по помещениям и их собственникам через Росреестр.
Зайдите в раздел «Физическим лицам» на сайте Росреестра. В зеленой колонке справа выберите электронный сервис «Получение сведений ЕГРН»
Пока ничего не заполняйте. В правой колонке найдите раздел «Запрос посредством предоставления доступа к ФГИС ЕГРН» и перейдите в него
Введите ключ, который вы получили через личный кабинет Росреестра, и нажмите на кнопку «Войти»
Выберите раздел «Поиск объектов недвижимости». Заполните адрес помещения
Внизу формы отметьте «Запросить сведения о переходе прав на объект». Иначе система выдаст сведения на дату запроса, а нужна информация на дату собрания. Далее нажмите кнопку «Отправить запрос». То же самое повторите для всех помещений, по которым нужна информация
Примерно на следующий день на электронную почту придет уведомление, что информация готова. После этого зайдите в раздел «Мои заявки» в личном кабинете Росреестра и скачайте файлы с ответами на запросы. Это будут архивы с xml-файлами — их нужно распаковать
Зайдите в сервис «Проверка электронного документа» на сайте Росреестра. Загрузите туда каждый xml-файл и нажмите сначала на кнопку «Проверить», а потом на ссылку «Показать в человекочитаемом формате»
Итог проверки
Когда мы сравнили данные из Росреестра со списком участников собрания по протоколу, всплыли интересные подробности.
Среди проголосовавших были не только собственники квартир, но и обычные жильцы. Это грубейшее нарушение — по закону они не вправе голосовать без доверенности от собственников. Но про доверенности в протоколе ни слова. Да и в частной беседе жильцы сознались, что доверенностей у них не было.
У некоторых собственников была завышена площадь квартиры в бюллетене — это дало им дополнительные голоса, а инициатору собрания — необходимые результаты голосования. Например, по информации Росреестра одна половина квартиры принадлежала мужу, а другая — жене. Но жена указала, что она единственный собственник и «воспользовалась» голосами мужа.
И главный сюрприз: председатель совета дома, которая и организовала спорное собрание, не была собственником жилья в нем. Это тоже грубейшее нарушение, потому что председателя совета дома можно выбирать только из числа собственников. Следовательно, она занимала свою должность незаконно и не могла созывать собрания. Эта новость так нас поразила, что мы решили оспорить и результаты более раннего собрания по выбору председателя совета дома.
Мы исключили голоса тех, кто не должен был голосовать, и пересчитали площади квартир. В итоге получили обнадеживающий результат — кворума не было, значит, собрание неправомочно.
На этапе подсчета кворума и изучения документов нужно оценить шансы на победу в суде. Если нет существенных нарушений, то оспорить увеличение тарифов вряд ли получится.
Причем если вы уступите в суде или откажетесь от иска уже во время разбирательств, то останетесь еще и должны ответчику — придется возместить ему судебные расходы.
ШАГ 4
Сообщить другим собственникам, что собираетесь судиться
Сразу обращаться в суд нельзя. Сначала нужно письменно известить всех собственников, что вы собираетесь оспорить решение собрания.
Можно направить уведомления заказными письмами по почте каждому собственнику. Сохраняйте квитанции об отправке — это доказательства, что вы всех предупредили. Есть другой вариант: отдать уведомления каждому лично в руки под подпись.
Оба варианта так себе: можно разориться на письмах или убить кучу времени на поквартирные обходы. А еще в таком случае важно точно знать, кого уведомлять — нужен полный список всех собственников в доме. А мы составляли усеченный реестр — только по тем, кто голосовал. Пришлось бы отправлять намного больше запросов, тратить больше времени и денег.
Но есть еще один способ — дешевый и удобный: повесить уведомление на доске объявлений. Так можно — Верховный суд разрешил.
Чтобы уведомить собственников о наших планах пойти в суд, мы разместили объявление на информационных досках у каждого подъезда. А ответчику — инициатору собрания — отправили заказное письмо с уведомлением и описью вложения. Одно письмо обошлось нам в 222 Р.
ШАГ 5
Подать исковое заявление
В исковом заявлении нужно подробно описать все нарушения, которые найдете. Не откладывайте их про запас до следующей судебной инстанции. Доставайте сразу все козыри, которые есть.
Обратиться в суд может только собственник, который не участвовал в собрании или участвовал, но голосовал против принятых решений.
Срок исковой давности — когда можно обратиться в суд — шесть месяцев. Он отсчитывается не с даты собрания, а со дня, когда вы должны были узнать о решении. Но не факт, что получится явиться в суд через два года после повышения тарифов и заявить: «Я ничего не знал». Протокол собрания выкладывается в ГИС ЖКХ — вы могли его там посмотреть. Новые тарифы указаны в квитанциях, а вы их читали и оплачивали — значит, знали об увеличении квартплаты. Так что с обращением в суд лучше не тянуть.
Если заметите рост тарифов в квитанции за услуги ЖКХ по строчкам «содержание жилого помещения», «текущий ремонт», «услуги управления» или найдете какие-то новые статьи расходов — не медлите и выясняйте все сразу, чтобы не закончился срок исковой давности.
С кем судиться. Ответчиком будет тот, кто организовал собрание — то есть его инициатор. Если инициатор — кто-то из собственников, то в исковом заявлении укажите управляющую компанию в качестве третьей стороны. УК в любом случае нужно привлекать к судебному разбирательству, ведь решение суда затронет ее интересы.
Что добавить к исковому заявлению. За обращение в суд нужно заплатить госпошлину. Если оспариваете решение собрания собственников, то госпошлина — 300 Р. Мы оспаривали результаты двух собраний — там, где повысили тарифы, и там, где назначили председателя. Поэтому заплатили двойную госпошлину — 600 Р.
Обязательно приложите к исковому заявлению квитанцию об оплате госпошлины. Если выиграете дело, сможете взыскать с ответчика судебные расходы. Причем ответчик возмещает не только госпошлину, ну и другие затраты: на юриста, почтовые отправления, доверенность, экспертизы, иные судебные издержки. Требование о компенсации расходов можно указать в исковом заявлении или подать потом отдельным заявлением.
Суду нужны доказательства, что истец уведомил других собственников о своих планах пойти в суд. Мы приложили к исковому заявлению квитанцию об отправке заказного письма ответчику и фотографии объявлений около подъездов. Каждое объявление сфотографировали так, чтобы в кадр попали номер подъезда и список квартир. Суд это устроило.
Еще истец должен отправить другим участникам дела копию искового заявления со всеми приложениями. Это тяжелый случай: придется печатать и отправлять столько копий, сколько лиц указано в исковом заявлении. Например, там может быть один ответчик и 100 собственников в качестве третьих лиц — а это 101 письмо и большие расходы.
Есть способ сэкономить. В исковом заявлении указывайте только инициатора собрания — он будет ответчиком. Если инициатор собрания — не управляющая компания, то добавьте ее в качестве третьей стороны. Больше никого не пишите.
Копию искового заявления отправьте только ответчику и управляющей компании — расходы на почту будут минимальные. А ходатайство о привлечении остальных собственников в качестве третьих лиц подадите уже на судебных заседаниях. Тогда отправлять им копии исковых заявлений не понадобится.
Как подать заявление. Есть три способа:
- через канцелярию суда — убедитесь, чтобы на вашем экземпляре заявления поставили отметку о получении;
- отправить в суд заказным письмом;
- через систему «ГАС Правосудие» — нужна подтвержденная учетная запись на сайте госуслуг.
Мы подавали исковое заявление через «ГАС Правосудие». Потом, когда начались судебные разбирательства, все ходатайства и возражения направляли уже через канцелярию суда. Движение дела, назначение даты и времени предварительных бесед и судебных заседаний отслеживали на сайте суда.